Du bon usage du permis de construire valant division

Auteur : http://passezalacte.com/diviser-terrain-sy-prendre/

L’attention de M. le Ministre de l’intérieur a été appelée sur la mise en application du permis de construire valant division (PCVD) telle qu’elle est prévue à l’article R. 431-24 du Code de l’urbanisme.

Cet article dispose que « lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet, le dossier présenté à l’appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien de ces voies et espaces communs à moins que l’ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés. ».

Ainsi plusieurs personnes peuvent être propriétaires du même terrain et avoir chacune une maison privative construite sur ce terrain.

Or, il se trouve que certains notaires ou géomètres experts ne reconnaissent pas ce permis de construire valant division. Il lui demande en conséquence quelles dispositions il compte prendre pour veiller à une stricte application de cet article du Code de l’urbanisme.

C’est le Ministre de la cohésion des territoires qui a répondu à cette question.

Pour ce faire, il a d’abord rappelé que, selon l’article R. 442-1 du Code de l’urbanisme, le permis de construire valant division constitue une exception au principe selon lequel une division foncière en vue de bâtir est constitutive d’un lotissement.

Le  bénéficiaire de ce permis est autorisé à édifier plusieurs bâtiments et à procéder à la division en propriété ou en jouissance du terrain d’assiette avant l’achèvement des travaux.

Si, contrairement à l’ancien article R. 421-7-1 du Code précité, l’actuel article R. 431-24 du même code ne fait plus de l’unicité de maître d’ouvrage une condition de délivrance du permis valant division, cette évolution rédactionnelle ne saurait être interprétée comme ouvrant la faculté aux différentes personnes propriétaires du même terrain d’y avoir recours alors même que chacun d’eux doit par la suite édifier, pour son propre compte, une maison individuelle.

Une telle interprétation, impliquant d’admettre la scission totale du permis, serait contraire au principal objectif du dispositif, celui de permettre la présentation et la réalisation d’un projet d’ensemble. Surtout, elle conduirait à un contournement des règles applicables au lotissement dès lors que l’opération consistant à procéder à une division foncière puis, sur chaque terrain résultant de cette division, à élever un bâtiment sous la maîtrise d’ouvrage de l’acquéreur de ce terrain, relève du régime du lotissement.

Il s’ensuit que la pratique des notaires et des géomètres est conforme au droit.

Question du 19 avril 2018, page 1921 JO Sénat, Réponse ministérielle n° 01040