La constructibilité des espaces verts d’un lotissement à l’épreuve de la loi ELAN

Mme Françoise Gatel attire l’attention de M. le Ministre de la cohésion des territoires sur les modalités de déclassement d’un terrain.

La commune de Bain-de-Bretagne en Ille-et-Vilaine a récemment lancé une procédure de revalorisation des espaces verts des anciens lotissements dont les surfaces sont bien souvent laissées à l’abandon. Elle a pour projet d’utiliser cette emprise foncière, considérée comme partie commune au sein de ce lotissement, pour aménager cinq nouveaux lots. Il faut noter que ces terrains sont définis dans le plan local d’urbanisme intercommunal de l’habitat (PLUIH) comme étant potentiellement urbanisables.

Néanmoins, ce projet a rencontré l’opposition d’un certain nombre de riverains qui ont saisi la préfecture afin de demander l’annulation de la délibération du conseil municipal autorisant une telle opération. Le préfet, dans son contrôle de légalité, a apporté son soutien aux riverains en mentionnant le fait que la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 « ALUR » indique qu’il faut l’accord unanime des colotis pour réaliser un déclassement d’une partie d’un espace commun d’un lotissement.

Cependant, la Commune s’était vue rétrocéder les espaces communs du lotissement en vertu d’une convention en 2003 fixant à 10 ans la réalisation progressive de cette rétrocession. Ce délai étant dépassé, la commune de Bain-de-Bretagne pense donc être en droit de réaménager les espaces verts de cet ancien lotissement.

Les nouvelles contraintes en manière d’urbanisation couplées à la nécessaire réhabilitation d’espaces verts qui sont nombreux au sein des anciens lotissements posent la question de la pertinence du maintien de l’accord unanime des colotis dans ce type d’opération. Passé un certain délai, l’accord unanime devient un frein pour la commune qui ne peut alors plus réaliser ses missions en matière d’urbanisation librement.

C’est également une porte ouverte à des litiges qui se multiplieront dans les années à venir au rythme des reconversions d’anciens lotissements.

Aussi la Commune demande s’il est envisagé de redonner aux communes le pouvoir d’initiative en matière d’urbanisation tout en préservant les droits des colotis.

Le Ministre de Ministre de la cohésion des territoires rappelle que les dispositions de la loi « ALUR » ont complété article L. 442-10 Code de l’urbanisme afin que la majorité qualifiée des colotis ne puisse plus demander au maire de procéder à la modification des documents du lotissement s’agissant de l’affectation des parties communes.

Aussi la transformation d’un espace vert en terrain constructible relève uniquement du droit privé et implique l’accord unanime des colotis. Toutefois, depuis la loi ELAN (du 23 novembre 2018, n° 2018-1021), cette décision peut désormais être adoptée à la majorité qualifiée.

Les difficultés rencontrées par les collectivités pour mener à bien leurs projets devraient donc être levées prochainement. Dans le cas exposé et sous réserve d’analyse des circonstances particulières, les espaces communs du lotissement pourront alors faire l’objet d’une procédure prévue à l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme, à savoir que la commune devra réunir « la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie » autour du projet qu’elle porte de « modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé. », projet qui devra par ailleurs s’inscrire dans la règlementation d’urbanisme applicable.

La seule limite aux modifications qui peuvent être apportées par les dispositions précitées de la loi ELAN concerne les parties communes du lotissement.

Réponse ministérielle n° 3567, JO Sénat, 11 octobre 2018